Tahliye ihtarnamesi aldım. Ne yapmalıyım?

Kiracının tahliyesi; kira sözleşmesinin sona ermesi ya da kanunda belirlenen sebeplerin varlığı halinde, kiracının kiralanan taşınmazı boşaltmak zorunda kalmasıdır.

Ancak tahliye, kiraya verenin tek taraflı isteğine bağlı değildir. Yalnızca kanunda sayılan tahliye sebeplerinin bulunması ve bu sebeplerin usulüne uygun şekilde ileri sürülmesi halinde mümkündür.

Tahliye sebebinin doğru belirlenememesi ya da kanunda öngörülen süre ve usul kurallarına uyulmaması; talebin reddedilmesine veya sürecin uzamasına yol açar. Uygulamada sık karşılaşılan bir durumdur.

Bu sayfada 7 bölüm

1. Sözleşmenin süresi doldu diye çıkmak zorunda mıyım?
2. Tahliye hangi hallerde istenebilir?
3. Dava açma süreleri
4. Kiraya veren beni kendi başına çıkarabilir mi?
5. Tahliye edilirsem yeniden kiraya verilebilir mi?
6. Dava nereye açılır?
7. Şimdi ne yapmalısınız

Sözleşmenin süresi doldu diye çıkmak zorunda mıyım?

Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar.

Kiraya verenin yalnızca sürenin dolmasına dayanarak tahliye isteyebilmesi, ancak kira ilişkisi on yıllık uzama süresini aştıktan sonra ve en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla mümkündür.

Tahliye hangi hallerde istenebilir?

Kanun tahliye sebeplerini sınırlı olarak saymıştır. Başlıcaları:

İhtiyaç nedeniyle tahliye

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunduğunu ileri sürebilir. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Söylenen ihtiyaç gerçek değilse dava reddedilir.

Dava açma süresi. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bir aylık sürenin başlangıcı, fesih dönemlerine göre belirlenir. Aksine yerel bir adet bulunmadıkça bu süre, altı aylık kira dönemlerinin sonundan başlar.

Bu dava için kiracıya önceden ihtarda bulunmak gerekli değildir.

Yeni malikin ihtiyacı

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı sonradan edinen kişinin önünde iki yol vardır:

• Mevcut sözleşmeye dayanmak. Eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmeye dayanarak, sözleşmenin sonunda bir ay içinde dava açabilir.
• Edinmeye dayanmak. Edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Yeniden inşa veya esaslı onarım

Taşınmazın yeniden inşası ya da esaslı tadilatı gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında taşınmazın kullanılması mümkün olmuyorsa tahliye istenebilir.

Burada ölçüt önemlidir: yapılacak işlemin basit bir onarım olmaması, taşınmazın kullanımını imkansız hale getirecek nitelikte önemli bir inşaat veya tadilat olması gerekir.

Kira bedelinin ödenmemesi

Kira ödenmediğinde tahliye iki yoldan gündeme gelebilir.

İki haklı ihtar

Kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Şartların tamamının birlikte bulunması gerekir:

• Haklı sebeplerin varlığı.
• İhtarın yazılı olması.
• İhtarların iki farklı aya ait olması. Aynı aya ilişkin iki ihtar bu şartı karşılamaz.
• Davanın süresinde açılması. Kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde.

Sürelerin hesabında sözleşmenin uzunluğu belirleyicidir. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ihtarlar kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan süre içinde yapılmış olmalıdır. Dava ise kısa süreli kiralarda kira süresinin, uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

Temerrüt nedeniyle tahliye

Buradaki ihtar iki biçimde olabilir:

• Noterlik aracılığıyla gönderilen kira ödeme ihtarı
• İcra müdürlüğü aracılığıyla gönderilen, tahliye talepli ödeme emri

Yazılı bildirimden itibaren otuz gün içinde kira borcunun ödenmemesi şartı aranır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir ve tahliye istenebilir.

Otuz gün içinde ödeme yapılırsa temerrüt nedeniyle tahliye gündeme gelmez. Ancak ihtar boşa gitmez: aynı kira yılı içinde ikinci bir haklı ihtar yapılırsa, bu kez iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası gündeme gelir.

Sözleşmeye aykırılık

Kiracının sözleşmeye aykırı davranması halinde kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için süre vererek ihtar gönderir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu ihtarda iki şey aranır:

• Aykırılığın ne olduğunun açıklanması
• Giderilmesi için en az otuz günlük süre verilmesi

Aykırılık bu süre içinde giderilirse, kiraya verenin sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açma hakkı doğmaz.

Ancak aykırılık süre dolduktan sonra giderilirse, doğmuş olan dava hakkı ortadan kalkmaz. Yani süre geçtikten sonra aykırılığı gidermek tahliye davasını engellemez.

Süreye veya sözleşmeye dayalı tahliye

Kira sözleşmesi belirli bir süre için kurulmuş olsa da, bazı durumlarda süre dolmadan ya da belirli sürelerin geçmesiyle kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme ve tahliye talep etme hakkı doğabilir.

Bu tür sebepler kiracının kusuruna ya da kira bedelinin ödenmemesine dayanmaz. Doğrudan sözleşmenin niteliğine, süresine ya da sözleşmenin devamının taraflar açısından beklenemez hale gelmesine dayanır.

Tahliye taahhüdü ile tahliye

Kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhüdü varsa buna dayanılabilir. Burada kritik nokta şu: taahhüdün taşınmaz teslim edildikten sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle birlikte, kira başlarken imzalatılan boş tarihli taahhütler bu yönüyle tartışmalıdır.

On yılı geçen kira sözleşmelerinin feshi

Kira ilişkisi on yıllık uzama süresini aştığında, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bunun için iki şart aranır:

• On yıllık uzama süresinin dolmuş olması
• Bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunulması

İki noktaya dikkat etmek gerekir: bildirimin yazılı yapılması ve on yıllık uzama süresinin doğru hesaplanması.

Önemli sebeplerle tahliye

Sözleşmenin devamının taraflardan beklenemeyeceği önemli sebeplerin varlığı halinde de tahliye istenebilir.

Dava açma süreleri

Tahliye davası açma süresi, dayanılan tahliye sebebine göre değişir. Birçok sebepte kiraya verenin, kanunda öngörülen belirli süreler içinde dava açması zorunludur.

Bu sürelerin kaçırılması tahliye hakkını tamamen ortadan kaldırmaz. Ancak ilgili kira dönemi için tahliye talebinde bulunma imkanı kaybedilebilir.

Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresi sebeplerinde dava açma süresinin doğru hesaplanması gerekir.

Süre bir kira yılı uzayabilir

Dava açma süresi mutlak değildir. Kiraya veren; daha önce ya da en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılının sonuna kadar açılabilir.

Bu nedenle sürenin geçtiğini düşünmeden önce, kiraya verenden bu yönde bir bildirim gelip gelmediğine bakmak gerekir.

Dava açma süresi kamu düzenine ilişkindir. Kiracı ileri sürmese bile mahkeme bu süreyi kendiliğinden göz önünde bulundurur.

Sebebe göre süreler

Sayfadaki bütün süreler tek yerde:

Kiraya veren dava açacağını süresi içinde yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi uzayan bir kira yılının sonuna kadar işler.

Kiraya veren beni kendi başına çıkarabilir mi?

Kilidi değiştirmek, eşyaları çıkarmak, elektrik ve suyu kestirmek hukuka aykırıdır. Böyle bir durumla karşılaşırsanız derhal hukuki yola başvurmanız gerekir.

Tahliye edilirsem yeniden kiraya verilebilir mi?

Kiraya veren, gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, zorunlu bir neden olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Kuralın amacı açık: gerçekte ihtiyacı olmadığı halde varmış gibi davranan kiraya verenin kötü niyetli davranışını engellemek. Bu yüzden tahliyeden sonra eve kimin taşındığı önemlidir.

Yeniden inşa ve imar halinde

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar, eski haliyle, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

Eski kiracının öncelik hakkı

Yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda eski kiracının öncelik hakkı vardır.

Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz, üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Aykırılığın yaptırımı

Kiraya veren bu kurallara aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Dava nereye açılır?

Görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.